Czy Polak może kupić dom w USA?
- 29 maja 2024
Wielu naszych rodaków marzy o domu lub mieszkaniu w Stanach Zjednoczonych. Jednak niewiele osób wie, czy jest to w ogóle możliwe i jakie procedury należy wypełnić, aby stać się właścicielem nieruchomości w USA. Okazuje się, że nie jest to wcale skomplikowane ani wymagające dużego nakładu czasu i jak w każdym państwie, także w USA należy wypełnić kilka procedur prawnych. Najbardziej popularnym regionem, w którym nasi rodacy chętnie inwestują w nieruchomości, jest Floryda, gdzie nie tylko Polacy znad Wisły, ale z całego świata najczęściej kupują domy i wille.
Czy trzeba mieć prawo pobytu, aby kupić nieruchomość w Stanach Zjednoczonych?
W przeciwieństwie do polskich przepisów z zakresu nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, które ograniczają możliwość zakupu nieruchomości przez obywateli państw spoza Unii Europejskiej i EOG, w Stanach, aby kupić nieruchomość nie trzeba mieć tytułu pobytowego. Oznacza to, że nie jest konieczne, aby osoba zainteresowana miała status rezydenta w USA. Warto jednak wiedzieć, że fakt posiadania własnej nieruchomości na terenie Stanów w żaden sposób nie ułatwia uzyskania obywatelstwa czy też statusu rezydenta. Przepisy w tym zakresie uregulowane są zupełnie innymi procedurami, z którymi status właściciela nieruchomości nie ma nic wspólnego. Warto wiedzieć, że chcąc kupić nieruchomość za oceanem, co prawda Polak nie musi mieć unormowanego prawa pobytu na terenie tego państwa, jednak wymagane jest posiadanie przez niego wizy inwestorskiej, która uprawnia do nabycia nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Co do zasady więc aby kupić dom czy apartament w Stanach, Polak posiadający odpowiednie zaplecze finansowe może bez większych komplikacji nabyć nieruchomość.
Jakie warunki należy spełnić, aby kupić dom w Stanach Zjednoczonych?
Inwestycja w nieruchomości w Stanach wciąż jest bardzo opłacalna, a ceny po kryzysie powoli zaczynają wracać do normalnego poziomu. Opłaca się posiadać dom zarówno w atrakcyjnym miejscu do wypoczynku, jak i w miastach, gdzie ceny w ścisłym city są podobnie jak w Polsce zdecydowanie wyższe niż na peryferiach. Jednym z najbardziej popularnych lokalizacji na zakup nieruchomości jest bez dwóch zdań Floryda. Umiejscowienie jej pomiędzy Zatoką Meksykańską a oceanem stwarza optymalne warunki do wypoczynku, zważywszy na doskonałą infrastrukturę i komunikację. Jednak Polacy równie chętnie inwestują w inne regiony, zwłaszcza miejscowości uniwersyteckie oraz miasta znane z szeroko pojętego biznesu. Nabycie nieruchomości w Stanach nie jest szczególnie skomplikowanym procesem, jednak wymaga spełnienia kilku warunków. Pierwszym z nich jest konieczność uzyskania wspomnianej wyżej wizy inwestorskiej. Najpopularniejszym dokumentem jest wiza EB-5, która wymaga zainwestowania określonej kwoty pieniężnej w firmę amerykańską lub projekt, co prowadzi do powstania miejsc pracy. Wiza ta należy do Programu Inwestora Imigranta stworzonego przez Kongres USA w 1992 roku, określanego także jako Program Regionalnych Centrów. Posiadacz takiej wizy nie musi być stale na miejscu inwestycji ani jej kontrolować, bowiem zajmują się tym amerykańscy przedstawiciele.
Kolejną równie ważną kwestią dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości w Stanach jest wybór lokalizacji. Mimo iż największym zainteresowaniem cieszą się wśród Polaków nieruchomości w stanie Floryda, warto wziąć pod uwagę, że są to z reguły nieruchomości drogie. Stany Zjednoczone to duży kraj, a każdy stan ma swoje unikalne cechy. Bez wątpienia nieruchomości położone w stanach mniej popularnych, jak chociażby na północy kraju są zdecydowanie tańsze niż w atrakcyjnych wypoczynkowo lokalizacjach. Dla inwestorów nieznających specyfiki Stanów doskonałym rozwiązaniem będzie przed zakupem podjęcie współpracy z agentem nieruchomości, który nie tylko doskonale zna rynek, ale także pomoże znaleźć nieruchomość odpowiadającą potrzebom inwestora.
Finansowanie i procedury prawne podczas zakupu nieruchomości w USA
Bez wątpienia ścieżka prawna dla inwestorów dysponujących wystarczającym zapleczem finansowym na zakup nieruchomości jest prostsza niż dla tych, którzy potrzebują dodatkowych środków finansowych. Osoby, które potrzebują doinwestowania zakupu, mają dwie opcje. Pierwszą z nich jest zaciągnięcie kredytu w amerykańskim banku, drugą znalezienie wspólnika w inwestycji. W wypadku konieczności znalezienia dodatkowych źródeł finansowania warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnych specjalizujących się w prawie nieruchomości. Samodzielne podejmowanie decyzji w tym zakresie może być dość ryzykowne, zwłaszcza dla osób, które nie znają specyfiki i zasad działania amerykańskiego rynku nieruchomości. Wyspecjalizowane kancelarie udzielają klientom szczegółowych wyjaśnień dotyczących aspektów prawnych i finansowych zakupu nieruchomości, weryfikują oferty sprzedaży jak również pośredniczą w transakcji. To wygodne i zdecydowanie lepsze rozwiązanie niż zakup na własną rękę. Warto jednak mieć na uwadze, że pomoc prawników jest kosztowna, jednak warto ją rozważyć jeśli zależy nam na gwarancji dobrej inwestycji. Warto wiedzieć, że konsultacje prawne w zakresie nabycia nieruchomości są nieodłącznym elementem procesu zakupu, a przeprowadzenie due diligence, czyli dogłębnej analizy planowanej inwestycji pomoże ocenić realną wartość oraz ewentualne ryzyko związane z inwestycją. Równie częstą praktyką jak korzystanie z pomocy agenta i prawnika od nieruchomości jest zawarcie umowy rezerwacyjnej przed finalnym nabyciem. Wówczas, podobnie jak w Polsce wpłacana jest część ceny nabycia, która zwykle obejmuje 10% wartości nabywanej nieruchomości. Do bezpiecznego przekazania należności służy rachunek escrow, którego właścicielem jest z reguły osoba trzecia, niezwiązana z transakcją lub przedstawiciel prawny. Reszta ceny sprzedaży wpłacana jest po zawarciu umowy kupna-sprzedaży i po opłaceniu podatków. Zasadą jest w USA, że to kupujący pokrywa jednorazowe opłaty związane z transakcją, które wynoszą ok. 5-6% ceny nieruchomości, podatek roczny w stawce ok. 2% wartości katastralnej nieruchomości oraz prowizję dla biura nieruchomości i prawników. Sfinalizowanie transakcji odbywa się w obecności przedstawicieli obu stron i podobnie jak w Polsce po podpisaniu umowy i opłaceniu wszystkich kosztów można stać się właścicielem nieruchomości w USA. Koszty związane z nabyciem mogą się różnić w zależności od poszczególnych stanów i lokalizacji inwestycji, co warto sprawdzić przed finalizacją transakcji.
Czy warto kupić nieruchomość w USA?
Inwestowanie w nieruchomości, zwłaszcza w Stanach to może być korzystne dla osób, które liczą na zrównoważony wzrost wartości inwestycji. Co prawda rynku amerykańskich nieruchomości nie omijają kryzysy, jednak to wciąż rozsądne inwestowanie w dobro, które nie traci na wartości tak szybko jak inne zasoby. Amerykański rynek nieruchomości jest bardzo atrakcyjny dla inwestorów. Nieporównywalna z polską podaż domów, willi czy apartamentów oraz możliwość nabycia ich bez większych komplikacji sprawiają, że Polacy chętnie inwestują za oceanem swoje oszczędności. Szukając odpowiedniej nieruchomości, warto jednak pamiętać o specyfice amerykańskiego rynku, gdzie liczą się konkrety, a nie obietnice. Zatem Polak może kupić dom w USA, choć wymaga to spełnienia kilku formalności. Należy uzyskać wizę inwestorską, wybrać odpowiednią lokalizację, podjąć współpracę z agentem nieruchomości i prawnikiem oraz przeprowadzić szczegółową analizę opłacalności inwestycji. Warto jednak pamiętać, że każdy przypadek jest inny, dlatego bez wątpienia warto skonsultować decyzję o zakupie z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, aby nie żałować zainwestowanych środków.
