691-747-210 603-795-405 512-968-509 343240045 nieruchomosci@atriumduo.pl

Wszystkie wpisy

Dom na wsi – realna perspektywa czy dalsza zapaść na rynku nieruchomości rolnych?

  • 28 października 2019
Dom na wsi – realna perspektywa czy dalsza zapaść na rynku nieruchomości rolnych?

Od momentu dużej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego czyli od 2016r. sprzedaż nieruchomości rolnych zdecydowanie wyhamowała. Nadzieje wzbudziła zapowiedź nowelizacji ustawy, która miała „uwolnić” ziemie rolne i zapewnić możliwość ich nabycia przez nie-rolnika. Czy tak faktycznie się stało? Zdania są podzielone, bo o ile rzeczywiście obecnie łatwiej jest kupić przez nie rolnika ziemię rolną, o tyle zapowiedzi przerosły faktyczny kształt ustawy.

Miało być tak prosto…

Zgodnie z zapowiedziami od 26 czerwca 2019r. osoba która nie jest rolnikiem może kupić ziemię rolną o powierzchni do 1 ha. Czy tak faktycznie jest? Nie do końca…Wszyscy oczekiwali tej nowelizacji, po czym niestety okazało się, że sukces jest połowiczny. Uwolnione do sprzedaży przez osoby nie będące rolnikami miały być grunty rolne, które mają powierzchnię nie większą niż 1 hektar. I teoretycznie można uznać, że tak jest, ale…

Nowe – stare

Z praktycznego punktu widzenia zmieniło się niewiele. Otóż, przed 26.06.2019r, nie – rolnik mógł nabyć grunt rolny o powierzchni do 0,3000 ha. I nadal tak jest. Problem pojawia się wówczas, gdy nasza wymarzona działka na wsi jest większa niż te 3000 m2 . Wtedy wszystko zależy od jej przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli gmina uznała, że działka to nadal (chociaż częściowo) są tereny rolne, wówczas mamy kłopot. Przyjmuje się, że nawet jeśli na działce jest chociaż 1 m2 terenu przyjętego w planach gminy jako rolny, cała działka jest uznawana jako taki właśnie grunt.

A co w sytuacji gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki? Sytuacja wcale nie jest lepsza. Chyba, że dotychczasowy właściciel uzyskał przed dniem 30.04.2016r. na nią ostateczną (niezaskarżalną) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w całości na cele inne niż rolne (budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, usługowe itp). Wtedy możemy taką działkę kupić bez problemu.

Innym wyjściem z impasu jest uznanie naszej działki za działkę siedliskową. Co to oznacza? To kolejny wyjątek od obostrzeń ustawy. Otóż, najprościej, jeśli upatrzona przez nas działka jest już zabudowana, a jej powierzchnia nie przekracza 0,5 ha oraz w dniu 30.04.2016r. budynki na niej stojące były budynkami mieszkalnymi albo budynkami niewykorzystywanymi obecnie w produkcji rolnej. I dodatkowo grunty te muszą tworzyć zorganizowaną całość gospodarczą i nie być wyłączone z produkcji rolnej. Wtedy możemy kupić nawet działkę o powierzchni do 5000 m2 .

Więc co się zmieniło?

Działkę rolną o powierzchni do 1 ha może teraz teoretycznie nabyć każdy. Jeśli jednak nasza wymarzona działka jest w części rolna lub nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ma powierzchnię powyższej 0,5 ha, jej kupno musi być dwustopniowe. Otóż, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, który reprezentuje Skarb Państwa przysługuje w takiej sytuacji prawo pierwokupu. W praktyce oznacza to, że najpierw należy zawrzeć u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Notariusz wypis takiej umowy przesyła do Oddziału Terenowego KOWR w celu podjęcia decyzji czy Skarb Państwa będzie korzystał z prawa pierwokupu nieruchomości. Dlatego też kupujemy taką działkę pod warunkiem, że KOWR nie będzie chciał jej nabyć. Dopiero po pisemnej informacji, że rezygnuje z tego prawa, możemy u notariusza podpisać drugą umowę – przeniesienia własności. Cała procedura nabycia przez nas działki wydłuża się o około 1-3 miesiące. Zatem gdzie tu ułatwienie? Owszem, jest ale teoretyczne.

Jeśli zatem bardzo zależy nam na czasie, może okazać się, że w przypadku działek bez planu i nie – siedliskowych zmuszeni będziemy zrezygnować z niej. Jeśli jednak wybrana działka jest atrakcyjna i koniecznie ją chcemy kupić, po prostu powinniśmy uzbroić się w cierpliwość i działać.