691-747-210 603-795-405 512-968-509 343240045 nieruchomosci@atriumduo.pl

Wszystkie wpisy

Jak kupić dom za granicą?

  • 22 listopada 2019
Jak kupić dom za granicą?

O ile informacje dotyczące zakupu nieruchomości w Polsce są mniej lub bardziej nam znane, o tyle jeśli decydujemy się nabyć dom za granicą, sprawy są mniej jasne. Tym bardziej, jeśli nie orientujemy się w lokalnym prawie danego kraju. Ale są kraje które mają podobne procedury jak nasze rodzime, jak chociażby Niemcy gdzie prawo obrotu nieruchomościami jest zbliżone do polskiego. Ale są również kraje jak np. Dania, gdzie cały proces zakupu jest zupełnie różny od naszego. Dziś krótkie porównanie jak się kupuje dom w Polsce a jak za granicą.

Bliscy sąsiedzi.

Z uwagi na fakt, iż zarówno Polska jak i Niemcy należą do Unii Europejskiej, procedury związane z nabyciem nieruchomości dla ich obywateli są uproszczone. Polacy nie muszą mieć specjalnego zezwolenia na zakup nieruchomości w Niemczech (zresztą Niemcy w Polsce również). I tak naprawdę cała procedura nabycia przebiega podobnie jak w Polsce. Każda umowa kupna – sprzedaży musi być w Niemczech przeprowadzona przez notariusza, który odczytuje akt notarialny. Konieczny jest – tak jak w Polsce – udział obu stron transakcji. Wyjątkiem jest oczywiście pełnomocnik, który występuje w imieniu nieobecnej strony. Podobnie jak w Polsce, w Niemczech prowadzone są dla nieruchomości księgi wieczyste, których treść jest jawna i objęta rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. W Niemczech zarówno umowa przedwstępna jak i przyrzeczona sprzedaży muszą być w formie aktu notarialnego. W Polsce taki reżim obowiązuje wyłącznie umowy finalizujące transakcję. Umowę przedwstępną u nas można zawrzeć także w formie cywilnoprawnej i jest ona honorowana np. przez bank kredytujący zakup.

Wartość danej nieruchomości (czyli realną cenę zakupu) w Niemczech szacuje zaprzysiężony rzeczoznawca, który ocenia ile tak naprawdę powinna kosztować biorąc pod uwagę jej lokalizację, stan techniczny etc. W Polsce zdarza się to bardzo rzadko, zwykle podczas kredytowania nabycia. Generalnie cena zakupu nieruchomości jest w Niemczech weryfikowana przez niezależnego eksperta, w Polsce już niekoniecznie.

W Polsce cena zakupu nieruchomości jest zwykle wpłacana na konto sprzedającego (za wyjątkiem konieczności np. spłaty jego kredytu hipotecznego, gdzie w pierwszej kolejności to pieniądze przekazywane są na rachunek wierzyciela hipotecznego czyli banku, a reszta na konto sprzedającego). W Niemczech ta kwota wpłacana jest na rachunek powierniczy, a pieniądze są „uwalniane” dopiero w sytuacji gdy wszystkie warunki umowy sprzedaży zostały w 100% spełnione.

Inaczej też kształtują się koszty związane z nabyciem domu takie jak podatek od nabycia (w Polsce to 2%, w Niemczech 3,5% w zależności od regionu), koszty notarialne i wpisów do księgi wieczystej. Ale mimo tych różnic, nabycie domu w Niemczech jest bardzo zbliżone do kupna w Polsce.

Inny świat – Dania

Jako obywatel Unii Europejskiej procedura nabycia nieruchomości w Danii jest także uproszczona, wystarczy bowiem aby Polak jako obywatel UE był zatrudniony w Danii lub prowadził tam firmę albo miał zezwolenie na pobyt na terenie tego kraju . Co istotne nabywana nieruchomość ma być przeznaczona na cele wyłącznie mieszkaniowe (a nie np. rekreacyjne). Aby kupić nieruchomość w Danii powinno się również uzyskać pozytywną opinię gminy (kommune) na terenie której jest położona. Co do zasady nabycie nieruchomości w Danii, podobnie jak w Polsce do swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Ale … umowę przygotowuje agent nieruchomości lub adwokat. Notariusze w Danii mają inny zakres usług niż w Polsce, bo Notariusz w Danii poświadcza jedynie własnoręczność podpisów złożonych na umowie, nie sprawdzając jej treści. Dlatego przy tej czynności trzeba mieć swojego adwokata, który zweryfikuje jej treść i ją zaakceptuje. Koszty zawarcia umowy nie są jednak wysokie, bo opłata notarialna to ok. 250 dolarów, a podatek od umowy sprzedaży to 0,6%. I co ciekawe akt notarialny dostępny jest tylko w formie online (nie ma wersji papierowej jak w Polsce), a podpisuje się go za pomocą Nem-ID (osobisty identyfikator osoby, coś na kształt naszego podpisu kwalifikowanego lub zaufanego wydawany w formie dokumentu z indywidualnymi kodami, tak samo ważny jak np. paszport). Następnie umowa ta musi zostać zarejestrowana w sądzie rejestrowym, który wyrejestrowuje starego właściciela i wpisuje nowego. Jest to nieco skomplikowane, dlatego warto jest zaangażować w całą procedurę tłumacza i adwokata.

Jak widać, kupno wymarzonego domu za granicą może być zderzeniem z niespotykaną przez nas technologią i nowoczesnością. Albo być tak proste jak w Niemczech. A jak wygląda przyszłość obrotu nieruchomościami? Wydaje się, Dania nadaje nowy kierunek. Pora więc uczyć się nowych technologii jeśli chcemy skorzystać z niej w przyszłości.