691-747-210 603-795-405 512-968-509 343240045 nieruchomosci@atriumduo.pl

Wszystkie wpisy

Mieszkanie spółdzielcze, własnościowe, lokatorskie… O co w tym chodzi?

  • 26 października 2022
Mieszkanie spółdzielcze, własnościowe, lokatorskie… O co w tym chodzi

Rynek nieruchomości nigdy nie był najłatwiejszy, bo problemem jest nie tylko wysoka cena, która sprawia, że dla przeciętnego Kowalskiego lub Nowaka to zwykle największa życiowa inwestycja, ale też skomplikowana sytuacja prawna związana z własnością nabywanego lokalu. Nic dziwnego, że możemy mieć obawy przy podpisywaniu umowy kupna.

Gdzie szukać mieszkania?

Ceny mieszkań wzrastały od lat i co rusz, ktoś z ekspertów zapowiadała, że ta bańka za moment pęknie, a mieszkania stracą na wartości. Cóż proroctwo pozostawało niespełnione; na ceny mieszkań nie wpłynęła ani pandemia, ani wojna w Ukrainie, ani ceny materiałów. Wróć, te wszystkie czynniki wpłynęły na cenę, ale tylko pchając ja w górę. Tyle tylko, że rosnące oprocentowanie kredytów sprawiło, że coraz mniej liczni z nas mają wymaganą zdolność kredytową, a to sprawia, że co mądrzejsi deweloperzy wstrzymują inwestycje. Pozostaje nam rynek wtórny i rozwiązanie zagadek kryjących się w gąszczu określeń formalnych.

Mieszkanie spółdzielcze lokatorskie

To taki lokal, który formalnie jest własnością spółdzielni i na podstawie jej decyzji został przydzielony w użytkowanie lokatorowi, który musi być jej członkiem. Forma jest dość specyficzna i nieco przypomina wynajem, tyle że zakres praw członka spółdzielni jest zdecydowanie wyższy. Bodaj najważniejszym przywilejem jest to, że w przypadku, gdy członek spółdzielni umrze, prawo do użytkowania lokalu niejako automatycznie przechodzi na jego małżonka. Dość ciekawy jest sposób nabycia takiego mieszkania: najpierw trzeba zostać członkiem spółdzielni, potem otrzymuje się prawo do lokalu pod warunkiem wniesienia określonej kwoty wkładu, która może wynosić około 30% wartości. Nadal, mimo że kwota wcale nie jest mała, mieszkanie nie jest naszą własnością, a jego zarządcą pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Co dość istotne, mieszkanie nie podlega dziedziczeniu, prawo do zajmowania lokalu ma wyłącznie małżonek, a po jego śmierci ewentualny spadkobierca może ubiegać się tylko o zwrot wkładu.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe

Z lokatorskich mieszkań spółdzielczych w warunkach wolnej gospodarki rynkowej, wyrosła specyficzna forma prawna, jaką jest spółdzielcze mieszkanie własnościowe. W pewnym momencie pojawiał się w systemie furtka, która pozwalała na wykupienie takich mieszkań na własność. Co do zasady nie oznacza to jednak, że takie mieszkanie jest naszą własnością, ale zyskujemy prawo do dowolnego dysponowania nim. W akcie notarialnym nie wskazuje się, że jesteśmy posiadaczami mieszkania, a tylko, że mamy prawo do niego. Oczywiście, w praktyce to niewielka różnica, ale warto o niej wiedzieć, by nie zdziwiły nas zapisy w akcie. Takie mieszkanie można sprzedać, podlega prawu dziedziczenia czy egzekucji komorniczej. Pewnych rzeczy nam jednak zrobić nie wolno, dopóki nie uzyskamy zgody spółdzielni: możemy mieć kłopot z kompleksowymi remontami, przekształceniem mieszkania np. w biuro czy nawet zamontowaniem klimatyzacji.

Mieszkanie odrębna własności

Tu problem jest banalny: właściwie nie znajdziemy ogłoszenia dotyczącego sprzedaży mieszkania, w którym właściciel nie pisałby o swoim prawie własności. Proste, w innym przypadku zapewne nikt nie zainteresowałby się ogłoszeniem. Tymczasem zasada jest prosta: o pełnej własności możemy mówić tylko wtedy, gdy właściciel dysponuje aktem notarialnym, na którego podstawie jest właścicielem nie tylko mieszkania, ale też części wspólnych m.in. udział w gruncie. Tylko taki dokument pozwala mu na pełne dysponowanie nieruchomością. Dla ułatwienia: jeśli mieszkanie czy lokal zostały oddane do użytkowania po drugiej połowie 2007 roku, takie dokumenty właściciel po prostu musi mieć, bo to w tym czasie na mocy przepisów zniknęły relikty przeszłości w postaci innych form nieruchomości. Takie mieszkania mają już odrębne księgi wieczyste, co daje nam pewność, że nie będzie problemu z zaciągnięciem kredytu hipotecznego na ich zakup. W przypadku innych form w pierwszej kolejności trzeba założyć księgi, bo bez nich bank nie udzieli nam pożyczki zabezpieczonej nieruchomością.