Najem instytucjonalny – doskonała alternatywa na rynku nieruchomości
- 10 maja 2023
Jeszcze do niedawna rynek najmu w Polsce zdominowany był przez osoby prywatne. Dzięki
najmowi wiele osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej w tym zakresie
mogło zarobić. Tak naprawdę sektor najmu długo pozostawał poza sferą zainteresowań
inwestorów komercyjnych. Jednak od niedawna sytuacja ta się zmieniła. Mimo iż przepisy
dotyczące najmu zmieniły się w 2017 roku, dopiero od roku model najmu instytucjonalnego,
bo o nim mowa zaczął zyskiwać na wartości. Czym jest najem instytucjonalny określany jako
Private Rented Sector (PRS) i czym różni się od pozostałych form wynajmu lokali?
Najem instytucjonalny — czym jest?
Instytucja najmu znana jest od dawna i bardzo chętnie wybieraną formą udostępnienia lokalu
czy domu osobie trzeciej bez konieczności zbywania takiej nieruchomości. Za udostępnienie i
możliwość mieszkania przez określony czas, najemca ma obowiązek płacić właścicielowi
czynsz i ewentualne dodatkowe koszty. Do września 2017 roku najem możliwy był tylko dla
osób prywatnych, które mogły w ten sposób zarabiać na najmie lokalu. Przepisy w zakresie
najmu uległy w 2017 roku zmianom, które udostępniły rynek najmu dla innych podmiotów.
Do ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego wprowadzono nowy model wynajmowania
lokali, którą jest najem instytucjonalny. Czym jest? Zgodnie z definicją zawartą w art. 19f
powołanej ustawy najem taki może być zawarty na podstawie odpowiedniej umowy. Według
przepisów „umową najmu instytucjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego
zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą
prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali”. Taka umowa
zawierana jest na czas określony, a jej zawarcie uzależnione jest od wpłacenia przez najemcę
kaucji. To doskonała alternatywa dla najmu zwykłego, gdyż z uwagi na określone warunki,
które powinna spełnić, zdaniem ekspertów rynku może najlepiej zabezpieczać interesy
wynajmującego.
Najem instytucjonalny lokalu — dla kogo?
Najem instytucjonalny to model dedykowany konkretnym podmiotom. Przeznaczony jest dla
osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że
osoba prywatna nie może skorzystać z tej formy najmu mieszkania czy domu. W przypadku
najmu instytucjonalnego warunkiem koniecznym do zawarcia tego typu umowy jest
prowadzenie przez właściciela działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Z
tej formy najmu mogą skorzystać zarówno jednoosobowi przedsiębiorcy, jak i osoby prawne
czy jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Oznacza to, że jeśli nawet
dana osoba prowadzi działalność, jednak w jej zakresie nie mieści się najem, nie może
skorzystać z tej formy prawnej. Dla nich przewidziana jest inny model najmu. To najem
okazjonalny lub klasyczny, określony w kodeksie cywilnym.
Najem instytucjonalny a najem okazjonalny — jaka jest
różnica?
Mimo iż obie formy najmy dotyczą zarówno lokali, mieszkań czy budynków, znacząco się od
siebie różnią. Pierwszą różnicą jest krąg podmiotów, które mogą z danego modelu skorzystać.
W przypadku najmu okazjonalnego mogą z niego korzystać osoby, które są właścicielem
danej nieruchomości i nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali.
Zatem przedsiębiorca, który jest właścicielem nieruchomości, jednak nie zajmuje się w jej
ramach najmem, nie może skorzystać z tej formy. Będzie to dopiero możliwe, gdy dane
mieszkanie zostanie wprowadzone do firmy i w PKD. Poza tym umowa najmu okazjonalnego
nie może być zawierana przez osoby prawne oraz jednostki organizacyjnie nieposiadające
osobowości prawnej. Ta forma zarezerwowana jest wyłącznie dla osób prywatnych. Kolejną
różnicą między tymi rozwiązaniami prawnymi jest czas trwania umowy. W przypadku najmu
okazjonalnego umowa powinna zostać zawarta na czas określony, przy czym umowa zawarta
na okres dłuższy niż 10 lat uznawania jest za zawartą na czas nieokreślony. Z kolei w najmie
instytucjonalnym takiego ograniczenia nie ma. W tym przypadku umowa najmu co prawda
zawierana jest na czas określony, np. rok czy dwa lata, jednak przepisy dotyczące
przekształcenia jej po 10 latach trwania w umowę na czas nieokreślony nie obowiązują.
Kolejną różnicą, która ma wpływ na sam najem, są formalności związane z tymi formami
najmu. Zawierając umowę najmu okazjonalnego, najemca ma obowiązek wskazania innego
lokalu, do którego wyprowadzi się w przypadku egzekucji i eksmisji związanej z
opróżnieniem lokalu. Do takiej umowy należy także załączyć oświadczenie właściciela lokalu
lub osoby posiadającej tytuł prawny wyrażające zgodę na zamieszkanie w jego lokalu
najemcy po zakończeniu umowy najmu. W przypadku najmu instytucjonalnego takiego
obowiązku nie ma, choć podobnie jak przy najmie okazjonalnym najemca musi złożyć
oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia
lokalu.
Czym różni się najem instytucjonalny do zwykłego
najmu?
W polskim porządku prawnym funkcjonują różne formy prawne najmu. To nie tylko najem
instytucjonalny i okazjonalny, ale także najem zwykły. W przypadku tej formy zakres praw i
obowiązków stron uregulowany jest w dziale II i III kodeksu cywilnego. Według wskazanych
przepisów, jeśli umowa najmu zwykłego podpisana jest na rok, powinna być zawarta na
piśmie. Jeśli nie została zachowana ta forma, w razie wątpliwości taką ustną umowę uznaje
się za zawartą na czas nieoznaczony. Zupełnie inaczej też skonstruowana jest forma
wypowiedzenia takiej umowy. W przypadku klasycznego najmu zastosowanie mają przepisy
kodeksu cywilnego, ale w najmie instytucjonalnym już nie. Tu bowiem obowiązują
zdecydowanie krótsze okresy wypowiedzenia. Umowa podobnie jak przy zwykłym najmie
spisywana jest na piśmie, jednak dla jej zabezpieczenia niezbędna jest wizyta u notariusza, u
którego najemca składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku
opróżnienia lokalu będącego przedmiotem najmu. Kolejną różnicą jest to, że w przypadku
najmu instytucjonalnego brak jest obowiązku ewentualnego zapewniania lokalu zastępczego
w przypadku wykonania egzekucji.
Rynek najmu instytucjonalnego PRS w Polsce
Obecnie możemy zaobserwować ogromną dynamikę rozwoju sektora PRS w Polsce. Mimo iż
rynek ten dopiero się rozwija i na tle innych państw europejskich nadal jesteśmy w fazie
rozwoju, jednak zainteresowanie tego rodzaju najmem jest imponujące. Do najbardziej
dojrzałych rynków w naszym regionie należą m.in. Dania, Niemcy czy Holandia, gdzie sektor
PRS obejmuje nawet 40% wszystkich inwestycji na rynku nieruchomości, co robi wrażenie,
porównując polskie realia, gdzie jest to zaledwie 1% ogólnego rynku. Dla coraz większej
jednak liczby inwestorów krajowych i zagranicznych Polska staje się atrakcyjnym rynkiem
inwestycyjnym. Ogromne zainteresowanie sprawia, że coraz więcej planowanych jest
inwestycji pod kątem potrzeb sektora najmu instytucjonalnego. Wydaje się więc, że rynek
PRS w Polsce, mimo iż jest w początkowej fazie rozwoju, najem instytucjonalny staje się
doskonałą alternatywą zarówno dla inwestorów jak i osób poszukujących rozwiązania w
dobie kryzysu na rynku nieruchomości.
Ograniczenie możliwości sfinansowania nabycia własnego lokalu oraz niepewność
ekonomiczna sprawiają, że najem instytucjonalny mieszkania może być w dzisiejszych
czasach najlepszym wyborem dla wielu osób. To doskonała odpowiedź na wciąż
niezaspokojone zapotrzebowanie mieszkaniowe oraz dobra opcja dla inwestorów, którzy chcą
powiększyć swój portfel inwestycyjny.