Kategoria: Rynek nieruchomości | Czas czytania: ~5 min

Co się bardziej opłaca przy sprzedaży mieszkania – uczciwy przewodnik

Decydujesz się sprzedać mieszkanie. Pierwsza myśl, która przychodzi do głowy wielu właścicielom: wstawię na Otodom, zobaczę co będzie. To logiczne – Otodom to najpopularniejszy portal nieruchomości w Polsce, znany praktycznie każdemu.

Ale czy to najlepsza decyzja? I czego Kowalski zwykle nie przewiduje zanim spróbuje?

W tym artykule nie będziemy Ci mówić, że samodzielna sprzedaż to zły pomysł. Czasem naprawdę wystarczy. Ale są rzeczy, o których mało kto mówi wprost – i warto je znać zanim podejmiesz decyzję.

Otodom – dlaczego tyle osób to wybiera?

Otodom jest pionierem na polskim rynku ogłoszeniowym. Zasięg ma ogromny – to pierwsze miejsce, gdzie kupujący szukają nieruchomości. I to jest jego największy atut.

Plusy samodzielnej sprzedaży przez Otodom:

• Duży zasięg – ogromna baza potencjalnych kupujących
• Pełna kontrola – sam decydujesz o cenie, terminach pokazów i warunkach
• Brak prowizji dla pośrednika – nie płacisz procentu od transakcji

Brzmi sensownie. I dla niektórych to naprawdę działa. Ale diabeł tkwi w szczegółach.

4 rzeczy, których Kowalski zwykle nie przewiduje

1. Czas – więcej niż myślisz

Dodanie oferty to dopiero początek. Później są telefony od zainteresowanych – o różnych porach, często bez konkretu. Są pytania na messengerze, negocjacje przez SMS, prośby o dodatkowe zdjęcia.

Potem organizacja pokazów – umawiasz się, czekasz, ktoś nie przychodzi. Umawiasz się ponownie. Jedziesz, oprowadzasz, odpowiadasz na pytania. Wracasz do domu i zaczynasz od nowa.

Sprzedaż mieszkania przez Otodom to często kilkadziesiąt godzin realnej pracy rozłożonej na tygodnie lub miesiące. Warto to policzyć zanim zdecydujesz, że to „tylko wystawienie ogłoszenia”.

2. Wycena – najdroższy błąd przy sprzedaży

To jest miejsce, gdzie właściciele najczęściej tracą pieniądze – i często o tym nie wiedzą.

Problem polega na tym, że ceny ofertowe to nie to samo co ceny transakcyjne. Patrzysz na to ile sąsiad chce za mieszkanie. Ale nie wiesz za ile faktycznie sprzedał. A różnica może być znacząca.

Jeśli wystawisz za wysoko – mieszkanie stoi miesiącami, staje się podejrzane w oczach kupujących i w końcu sprzedajesz taniej niż mogłeś. Jeśli wystawisz za nisko – straciłeś pieniądze, których już nie odzyskasz.

Realne ceny transakcyjne są dostępne dla pośredników nieruchomości – nie dla sprzedających samodzielnie. To informacja, która realnie wpływa na to, ile dostaniesz za swoje mieszkanie.

3. Jakość kupujących – nie każdy zainteresowany to kupujący

Otodom przyciąga dużo ruchu. Ale nie każda osoba, która się odzywa, jest gotowa kupić. Część ogląda mieszkania hobbystycznie. Część szuka okazji do zbicia ceny o 30%. Część nie ma zdolności kredytowej i dowie się o tym dopiero za miesiąc.

Jako właściciel nie masz narzędzi ani doświadczenia, żeby to szybko sprawdzić. Więc jedziesz na każdy pokaz, inwestujesz czas i energię, a potem nic z tego nie wychodzi.

Doświadczony pośrednik wstępnie kwalifikuje kupujących zanim umówi pokaz. To oszczędza czas sprzedającego i eliminuje osoby, które nigdy nie kupiłyby nieruchomości.

4. Negocjacje – najtrudniejszy moment

To jest chyba najbardziej niedoceniany problem przy samodzielnej sprzedaży.

Wyobraź sobie: kupujący oglądał mieszkanie, powiedział że mu się podoba, a teraz siedzi naprzeciwko Ciebie i mówi: „Dałbym 30 000 mniej. Bo tu trzeba remont, bo sąsiedztwo, bo rynek taki jest.” Co robisz?

Jeśli mieszkanie jest Twoje od lat, jeśli się z nim związałeś, jeśli pamiętasz w nim ważne momenty z życia – bardzo trudno jest być twardym negocjatorem. To jest naturalne. Ale kosztuje.

Pośrednik jest buforem. Nie jest emocjonalnie przywiązany do nieruchomości. Może twardo bronić Twojej ceny, bo nie ma osobistego interesu w tym, żeby powiedzieć „tak”.

W klasycznym modelu negocjacyjnym kupujący zawsze próbuje zbić cenę. Warto mieć po swojej stronie kogoś, kto wie jak na to reagować.

Kiedy Otodom może wystarczyć?

Uczciwa odpowiedź: są sytuacje, kiedy samodzielna sprzedaż przez Otodom ma sens.

• Masz dużo czasu i nie spieszysz się z transakcją
• Znasz rynek i masz dostęp do informacji o cenach transakcyjnych w swojej dzielnicy
• Masz doświadczenie w negocjacjach i nie boisz się trudnych rozmów
• Sprzedajesz komuś znajomemu lub masz już kupca – wtedy pośrednik faktycznie nie jest potrzebny

Jeśli którykolwiek z tych punktów do Ciebie nie pasuje – warto przemyśleć, czy samodzielna sprzedaż to dobry pomysł.

Kiedy biuro nieruchomości ma realny sens?

• Chcesz uzyskać dobrą cenę – nie pierwszą lepszą, ale taką, która wynika z rynku
• Nie masz czasu na telefony, pokazy i formalności
• Sprzedajesz po raz pierwszy i nie znasz procesu od środka
• Chcesz spokoju – że wszystkim zajmie się ktoś inny, a Ty dowiesz się kiedy jest podpisanie aktu

Doświadczone biuro nieruchomości nie tylko wystawia ogłoszenie. Przeprowadza cały proces – od wyceny, przez przygotowanie oferty i kontakt z kupującymi, aż po finalizację transakcji.

Podsumowanie

Otodom to świetne narzędzie. Ale narzędzie, a nie gotowe rozwiązanie. Samodzielna sprzedaż może się sprawdzić – ale wymaga czasu, wiedzy i umiejętności negocjacyjnych, których wiele osób nie ma.

Zanim zdecydujesz, zastanów się uczciwie: czy masz czas, wiedzę o rynku i silne nerwy do negocjacji? Jeśli odpowiedź na którekolwiek z tych pytań brzmi „nie jestem pewien” – warto porozmawiać z nami. Robimy to na co dzień.

Działamy od ponad 20 lat na lokalnym rynku. Znamy ceny transakcyjne, nie tylko ofertowe.