691-747-210 603-795-405 512-968-509 343240045 nieruchomosci@atriumduo.pl

Wszystkie wpisy

Podatek od wynajmu 2022

  • 13 września 2021
Podatek od wynajmu 2022

Jak dotąd wynajem mieszkań był doskonałą inwestycją w nieruchomości. Dotąd na wynajmie można było bowiem zarobić zdecydowanie lepiej niż na lokacie. Jednak wszystko wskazuje na to, że dobre czasy powoli się kończą. Od nowego roku bowiem rząd szykuje rewolucję podatkową. W ramach Polskiego Ładu szykują się od 2022 roku niekorzystne dla właścicieli mieszkań zmiany w podatkach od wynajmu. Stracą na tym właściciele mieszkań, którzy najem prywatny traktowali jako dodatkowe źródło dochodu. Do tej pory dochody z wynajmu można było rozliczać podatkowo na dwa sposoby. Jednak od nowego roku będzie to już możliwe tylko w formie ryczałtu. Jak w obecnym projekcie kształtują się te zmiany i jak będzie od nowego roku według nowych zasad rozliczany najem? Oto kilka słów w tej kwestii.

Przychód z najmu po nowemu

Dziś dochody z najmu można rozliczać w dwóch formach do wyboru. Pierwszą z nich jest forma według skali podatkowej, druga według ryczałtu. Wybór daje właścicielom mieszkań możliwość zdecydowania, co będzie dla nich korzystniejsze. Jednak według Ministerstwa Finansów, mniej zaradni wynajmujący dotąd wybierali ryczałt, a sprytni zasady ogólne. W ten sposób wykorzystywali przepisy dotyczące amortyzacji, dzięki czemu mogli uniknąć płacenia podatku od najmu w ogóle. Jednak rząd zadbał o tych mniej zaradnych i od nowego roku wszystko się zmieni. Już nie uda się wynajmować mieszkania bez płacenia podatku zgodnie z nowym prawem. Według ministerstwa reforma jest konieczna, aby z rynku wyeliminować luki podatkowe.

Zgodnie z wyliczeniami rządu, przez “sprytnych “wynajmujących budżet państwa co roku traci około 500 mln złotych, a takiej kwoty nie można przegapić. Dlatego od 2022 roku będzie inaczej. Otóż, według założeń, od 2022 roku przychody z najmu poza działalnością gospodarczą (a więc najmu prywatnego) nie będą mogły być opodatkowane podatkiem dochodowym PIT. Jedyną bowiem formą opodatkowania tych przychodów będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W jakiej wysokości? Założenia są jasne i mają pozostać bez zmian. Otóż, do kwoty 100.000 zł rocznych przychodów będzie to 8,5% oraz 12,5 % od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł. Podstawą opodatkowania jest cały przychód, łącznie z kosztami uzyskania przychodu. I w przypadku ryczałtu nie można skorzystać z kwoty wolnej od opodatkowania i dokonać odliczeń. Jak widać, zmiany uderzą po kieszeni wszystkich podatników. Tych, którzy wynajmują mieszkania jak i ich najemców. Co to oznacza w praktyce?

Najem mieszkań po 2021 roku

Okazuje się, że niemiłe zaskoczenie nie tylko dotknie wynajmujących, ale i najemców lokali. Jakby było mało likwidacji rozliczeń na zasadach ogólnych, do tego dochodzi jeszcze jedno. Otóż, w ramach Polskiego Ładu przewidziano zakaz amortyzowania lokali mieszkalnych. Do tej pory dzięki temu wynajmujący mogli obniżyć podatek od najmu, a nawet w świetle prawa zniwelować go do zera. Wszystko dzięki możliwości amortyzacji lokali mieszkalnych. Metoda jak dotąd jest prosta. Właściciel mieszkania wybiera rozliczenie się na zasadach ogólnych. Wówczas podatek jest obliczany od kwoty przychodu z najmu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodów. I tu właśnie kluczowe znaczenie mają przepisy dotyczące możliwości amortyzacji. To one umożliwiają uznać za jeden z kosztów uzyskania przychód tzw. odpis amortyzacyjny. Czym on jest i dlaczego jest tu ta ważny? To po prostu koszt związany ze stopniowym zużyciem mieszkania, który następuje wskutek jego użytkowania. Dzięki temu od przychodu z najmu można odjąć 10% wartości początkowej wynajmowanego mieszkania. I właśnie te przepisy wielu właścicieli mieszkań na wynajem wykorzystywała. Jaki jest efekt? Dzięki temu większość właścicieli nie musiała w ogóle zapłacić podatku albo w kwocie naprawdę symbolicznej. To jednak się zmieni, bo nadchodzi czas zmian.

Wynajem mieszkań przestanie się opłacać?

Pytanie raczej powinno brzmieć, kto zyska na zmianach w wynajmie. Bo jak na razie według propozycji rządowych nie widać żadnych pozytywów. Eksperci są w tym zakresie zgodni, że zmiany przyniosą straty po obu stronach. Uderzy bowiem nie tylko w osoby wynajmujące mieszkania i lokale, ale także w przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu. Dla najemców będzie to oznaczać także wyższy koszt najmu. Nie trzeba być ekspertem, żeby przewidzieć jakie to będzie miało skutki dla gospodarki. Po prostu mniej osób będzie stać na najem mieszkania. Z drugiej strony Ministerstwo Finansów jako uzasadnienie tej decyzji wskazuje na konieczność urealnienia kosztów najmu. Według Ministerstwa planowane zmiany mają być korzystne dla osób planujących kupno mieszkania. Do tej pory fakt, że można było łatwo ominąć podatek sprawia, że większość mieszkań kupowanych jest w celach inwestycyjnych a nie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Tak wysoki popyt sprawia zaś, że ceny mieszkań rosną. Wprowadzone zaś zmiany mają sprawić, że mieszkania zaczną tanieć. Czy jednak jest to przekonywujący argument? Wydaje się, że przekonani są jedynie twórcy Polskiego Ładu, a nie podatnicy. Trudno bowiem przyznać rację rządzącym, gdy przeczy to logice i zasadom racjonalnej gospodarki rynkowej. Idąc bowiem tym tokiem myślenia osoby, których dziś nie stać na kupno mieszkania z jakiś powodów od 2022 r będzie już na nie stać. Ocenę pozostawiamy Państwu, tym bardziej że rok 2022 już za pasem.