691-747-210 603-795-405 512-968-509 343240045 nieruchomosci@atriumduo.pl

Wszystkie wpisy

Sprzedaż mieszkania a podatek dochodowy

  • 24 maja 2021
Sprzedaż mieszkania a podatek dochodowy

Rynek nieruchomości wciąż ma się dobrze, a nawet coraz lepiej. Dynamika obrotu nieruchomościami sprawia, że coraz więcej osób zastanawia się jak sprzedać mieszkanie i nie zapłacić podatku od wzbogacenia się. Pojęcie to jest jednak dużym uproszczeniem procedur podatkowych obowiązujących w naszym kraju. Dlatego warto wiedzieć w tym zakresie nieco więcej niż tylko informacje usłyszane od znajomych. Czy sprzedaż mieszkania zawsze jest opodatkowana? Jeśli tak, to jakim podatkiem? Co każdy, kto planuje sprzedać mieszkanie powinien w tej kwestii wiedzieć? Oto kilka słów w tym temacie. Z artykułu dowiecie się Państwo czy sprzedaż nieruchomości zawsze wiąże się z zapłatą podatku.

Każdy, kto sprzedaje mieszkanie chciałby zrobić to jak najmniejszym kosztem. Trudno się temu dziwić. W końcu sama decyzja o sprzedaży nieruchomości to duże wyzwanie dla wielu osób. Jednak, decydując się na sprzedaż warto wiedzieć, że nie zawsze może obyć się to bez dodatkowych kosztów z naszej strony. Zgodnie bowiem z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych taka sprzedaż jest przychodem. I tu nie ma innej opcji. W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 w/w ustawy, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub udziału w nieruchomości;
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Jak widać, mieszkania mieszczą się w granicach ustawy, zatem bez dwóch zdań ich sprzedaż jest źródłem przychodu. Jednak nie zawsze trzeba będzie zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania. Kiedy będzie to konieczne? Zgodnie w ustawą wtedy, gdy odpłatne zbycie (sprzedaż) nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania. Drugim warunkiem jest, że sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem, jeśli chcemy sprzedać mieszkanie zanim upłynie ustawowe 5 lat i sprzedajemy je prywatnie, podatek zapłacić trzeba. W jakiej wysokości? Zgodnie w ustawą, stawka podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wynosi 19% od dochodu. Co to oznacza w praktyce? Tyle, że podatek ten zapłacisz od kwoty, którą zarobiłeś na sprzedaży. Podatek ten należy wykazać w formularzu PIT i zapłacić do urzędu skarbowego. Co jeszcze warto w tej kwestii wiedzieć? Przede wszystkim to, że 5 lat od daty nabycia liczone jest jako 5 lat podatkowych, a nie kalendarzowych. Oznacza to tyle, że jeśli mieszanie kupiłeś w 2019 roku, termin ten zaczyna się liczyć od stycznia 2020 roku, a nie dzień po kupnie mieszkania. Niestety wiele osób myli te pojęcia. Dlatego warto wiedzieć więcej. I jeszcze jedna ważna kwestia. Obowiązek zapłaty podatku dotyczy nie tylko sytuacji, gdy sprzedajemy wcześniej kupione mieszkanie. Także, gdy otrzymaliśmy je wcześniej w darowiźnie lub spadku i chcemy je sprzedać. Czy to oznacza, że zawsze, gdy sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 lat musimy płacić podatek? Otóż nie.

Ulga mieszkaniowa 2021 – to warto wiedzieć

Nie wszyscy jednak chcą czekać 5 lat, aby sprzedać nieruchomość. Często z różnych względów decydujemy się zrobić to wcześniej. Czy to oznacza, że zawsze będziemy musieli zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Otóż nie zawsze. Jednym ze sposobów uniknięcia zapłaty podatku jest ulga mieszkaniowa. Możliwość skorzystania z niej przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, trzeba spełnić kilka warunków. Zgodnie z ustawą wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Warunkiem jest tu, aby poczynając od dnia zbycia (sprzedaży), nie później jednak niż w okresie 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym sprzedaliśmy mieszkanie, przychód ze sprzedaży przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Podany okres 3 lat obowiązuje od stycznia 2019 roku. Wcześniej ustawa przewidywała jedynie 2 lata na wydatkowanie. Jak widać można uzyskać zwolnienie z podatku i jego zapłaty. Warto jednak pamiętać, że cele mieszkaniowe są dość konkretnie wskazane w ustawie. Oznacza to, że tylko spełniając wskazane w niej warunki można będzie skorzystać ze zwolnienia. Zgodnie z art. 21 ust 25 ustawy o pdof wydatkami na cele mieszkaniowe są m.in.:

  • nabycie lokalu, gruntu, budynku, mieszkania etc.
  • nabycie działki pod budowę;
  • remont, modernizacja, budowa, przebudowa etc.,

Jednak to nie wszystko. Jako cel mieszkaniowy określone są również:

  • spłata kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży;
  • spłata następnego i każdego kolejnego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę tego kredytu.

Oznacza to, że nie tylko zakup kolejnego mieszkania za środki uzyskane ze zbycia uprawniają nas do zwolnienia od podatku. Najprościej można uznać, że jeśli sprzedamy nasze mieszkanie i pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczymy na nabycie nowego, teoretycznie możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Warto jednak poznać pełen spis wydatków, które możemy rozliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej. Znajdziemy go w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. W razie wątpliwości, możemy skorzystać z infolinii Krajowej Administracji Skarbowej albo zasięgnąć rady eksperta od podatków.

Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową?

To jedna z trudniejszych kwestii. Nie każdy wie, ale zamiar skorzystania ze zwolnienia od podatku ze sprzedaży mieszkania należy zgłosić do właściwego urzędu skarbowego. Nic tu nie dzieje się przypadkiem. Dlatego nie wystarczy tylko sprzedać mieszkanie i środki ze sprzedaży przeznaczyć na nowe mieszkanie. Fakt ten koniecznie należy zgłosić organowi podatkowemu. W jaki sposób to zrobić? Jeśli sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat od nabycia, należy wypełnić PIT – 39. Bez dopełnienia tych formalności nie będziemy mogli z ulgi skorzystać. Formalności muszą być zachowane. Warto jeszcze jedną ważną sprawę wiedzieć. Choćby to, kiedy ewentualny podatek będziemy musieli zapłacić. Jak sama nazwa wskazuje to podatek od dochodu, czyli tego, co mówiąc wprost zarobiliśmy na sprzedaży. Zatem, jeśli więc mieszkanie sprzedaliście Państwo w tej samej cenie, za którą kupiliście, podatek wynosi 0 zł. Czyli nie zapłacisz podatku dochodowego. Podobnie jest, gdy sprzedaliście je za cenę niższą niż kupiliście. To sprawa oczywista, jednak wiele osób ma problem w tej kwestii.

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania ze spadku

Nieco inaczej wygląda sprawa podatku, gdy odziedziczyliśmy mieszkanie i chcemy je sprzedać. Jeszcze do niedawna obowiązywały dość rygorystyczne zasady. Czyli można je było sprzeda dopiero po 5 latach podatkowych od chwili, gdy je odziedziczyliśmy. Od dwóch lat przepisy są łaskawsze dla takich osób. Otóż, jeśli otrzymaliśmy mieszkanie w spadku po rodzicach czy babci, możemy je sprzedać wcześniej niż po 5 latach od chwili dziedziczenia. Jest jeden warunek. Do tego okresu 5 lat doliczany jest czas, w którym nasz poprzednik był właścicielem danej nieruchomości czy mieszkania. Jeśli bowiem był on właścicielem dłużej niż 5 lat, takie mieszkanie możemy sprzedać bez podatku. Oczywiście musimy być spadkobiercami, czyli posiadać prawomocne postanowienie Sądu albo Akt Poświadczenia Dziedziczenia od notariusza stwierdzający, że dziedziczymy dany majątek spadkowy. Osobną kwestią jest zgłoszenie faktu nabycia spadku i podatku od spadków i darowizn.

Jak widać, sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nabycia nie musi wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży. Wystarczy znajomość przepisów w tym zakresie. Dzięki temu można być w całości albo w części z niego zwolnionym.