Co dalej z cenami mieszkań?
- 21 marca 2024
Od początku roku można zaobserwować znaczący spadek obrotu nieruchomościami. Z jednej strony ten okres jest zwykle nieco spokojniejszy, gdyż inwestorzy dopiero zaczną podejmować decyzje o nabyciu mieszkań, a drugiej jednak może być to efektem wygaszenia programu rządowego wsparcia dla kredytobiorców. Fakt jest taki, że od początku 2024 roku rynek nieruchomości zapadł w sen zimowy, z którego obudzi się dopiero latem, jak przewidują eksperci. Według analityków rynku ten rok nie przyniesie wyczekiwanych obniżek cen mieszkań, a raczej przewidywany jest dalszy ich wzrost. Jak duży? To zależy od kilku czynników gospodarczo-politycznych.
Jak wojna w Ukrainie wpływa na rynek nieruchomości?
Żaden konflikt nie jest obojętny dla gospodarki nie tylko państwa, a na którego terenie się rozgrywa, ale także państw sąsiednich. Nie ulega wątpliwości, że konflikt zbrojny w Ukrainie odbił się także na polskim rynku nieruchomości. Wojna trwa już dwa lata, a jej wpływ na kształtowanie się branży nieruchomości odcisnęło już duże piętno. Największe w sektorze najmu w dużych miastach. W pierwszym roku wojny popyt na mieszkania pod najem był tak ogromny, że rynek nie nadążał z podażą. Poszukiwane były mieszkania, które miały pomóc rodzinom ukraińskim przetrwać wojnę i przygotować się do dalszego życia. W efekcie ceny czynszów najmu dramatycznie poszybowały w górę i w krótkim czasie sektor nieruchomości pod najem został wyczerpany. Dodatkowym efektem było przesunięcie ofert lokali przeznaczonych na sprzedaż do puli mieszkań na wynajem. Dynamiczna sytuacja oraz ogromne zainteresowanie tym sektorem nieruchomości sprawiło, że ceny mieszkań na sprzedaż wystrzeliły i osiągnęły zawrotne wartości. W efekcie rynek nieruchomości na sprzedaż, który już borykał się z deficytem, wyhamował, a w ofertach pozostały jedynie mieszkania duże, na które stać było coraz mniej Polaków. Istotną rolę w tym zjawisku odgrywało także zaplecze finansowe Ukraińców, którzy dysponowali większymi możliwościami sfinansowania zakupu, niż nasi rodacy. Zdaniem ekspertów obecnie sytuacja ta ustabilizowała się, jednak raczej nie jest to efekt poprawy na rynku nieruchomości, a zmiany polityczno-gospodarczej. Wojna ukształtowała ceny nieruchomości, na poziomie, który według ekonomistów pozostaną z nami na dłużej i raczej nie należy spodziewać się spadku cen w 2024 roku.
Jak nowy program rządowy może wpłynąć na ceny nieruchomości?
Ożywienie rynku nieruchomości w 2023 roku po długiej stagnacji było zasługą rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2 procent”. Dzięki niemu sektor nieruchomości na nowo rozgrzany został do czerwoności. Zgodnie z programem osoba, która spełniła warunki m.in. nabycia pierwszego mieszkania, mogła liczyć na dopłaty do rat kredytu. Z końcem roku program został wygaszony, czego efektem jest ochłodzenie sektora sprzedaży mieszkań. Trwają prace nad nowym programem wsparcia kredytobiorców, który ma w tym roku pobudzić rynek nieruchomości podobnie jak jego poprzednik. Czy tak się stanie, czas pokaże. Obecnie trwają intensywne prace legislacyjne, aby mógł wejść w życie w drugiej połowie roku. Program ma z założenia skierować na rynek nieruchomości potężny strumień pieniędzy, stymulować popyt, co niewątpliwie wpłynie na ceny mieszkań. O tym jak bardzo, będzie zależało od sposobu, w jaki rząd wprowadzi nowe rozwiązania kredytowe. Poprzedni program umożliwił skorzystanie z preferencyjnych warunków kredytowania, ale także podbił ceny mieszkań. Dla przykładu w trakcie obowiązywania „Bezpiecznego Kredytu 2 procent” ceny nowych lokali w Trójmieście wzrosły o 27% rok do roku, w Krakowie o 24%, a w Warszawie o 23%. Zdaniem ekspertów podobny efekt może przynieść „Mieszkanie na Start”, które ma w tym roku zastąpić wygaszony program rządowego wsparcia dla kredytobiorców.
Zdaniem ekspertów rynku nieruchomości może to kolejny raz wywindować ceny mieszkań do niespotykanego dotąd poziomu, w głównej mierze dużych lokali. W ocenie znawców rynku segment małych mieszkań jest już przesycony i podbity cenowo do maksimum. Dlatego według nich ceny małych mieszkań w tym roku nie będą tak szybko drożeć. Zupełnie inaczej ma być w przypadku dużych lokali, czyli przeznaczonych dla większych rodzin. Według założeń projektowanego programu największe dopłaty do rat kredytu przewidziane są dla większych rodzin, które potrzebować będą większego, rodzinnego metrażu, a więc co najmniej lokali typu M4. Z tych m.in. powodów wydaje się nieunikniony wzrost cen w tym segmencie nieruchomości, zarówno w przypadku mieszkań jak i domów jednorodzinnych. Drugim powodem, dla którego przewidywany jest wzrost cen właśnie takich lokali ma ograniczona pula podażowa tego rodzaju mieszkań, co oznacza, że to sprzedający mogą dyktować ceny na rynku.
Czy kryzys na niemieckim rynku nieruchomości może wpłynąć na ceny mieszkań w Polsce?
Dla rynku nieruchomości w Polsce istotne znaczenie ma także sytuacja na rynkach sąsiednich, zwłaszcza w Niemczech. W ocenie ekspertów powinniśmy z niepokojem obserwować to, co dzieje się na niemieckim rynku nieruchomości komercyjnych. W dużym uproszczeniu ceny lokali znacząco spadły, co według niektórych może sugerować podobną sytuację w Polsce. Warto jednak zwrócić uwagę na specyfikę rynku niemieckiego, który w odróżnieniu od rodzimego opiera się w głównej mierze na inwestycjach finansowanych kredytami. W przypadku wzrostu inflacji mniej osób stać jest obecnie na zaciągnięcie kredytu. Rynek niemiecki podobnie jak polski obarczony jest biurokratyzacją procesów, co w naszych realiach wydaje się łatwiejsze i mniej zawiłe niż w Niemczech. Efektem kłopotów z finansowaniem zakupu w Niemczech mieszkań z kredytu hipotecznego stał się spadek cen, co zdaniem ekspertów nie jest zjawiskiem powszechnym. Warto również zwrócić uwagę, że sytuacja na rynku nieruchomości w Niemczech jest podobna do polskiej, gdyż istnieje ogromne zapotrzebowanie na mieszkania, za którym nie nadąża podaż. Rynek nieruchomości jest systemem naczyń połączonych. Aby osiągnął optymalny stan, konieczna jest równowaga pomiędzy podażą i popytem. Zatem gdy brakuje mieszkań, a chętnych nie stać na zakup drogiego lokalu, następuje stagnacja i wyczekiwanie obniżek, które wymusza sytuacja na rynku. Czy jednak kryzys na rynku niemieckim może wpłynąć na obniżenie cen mieszkań w Polsce? Znawcy rynku zalecają ostrożność w opiniowaniu na ten temat. Na ceny nieruchomości w Polsce wpływa nie tylko dostępność lokali i zasobność portfeli inwestorów, ale także polityka rządzących. W sytuacji, gdy na rynku już za kilka miesięcy pojawi się nowy produkt hipoteczny, który umożliwi sfinansowanie nabycia mieszkania na preferencyjnych warunkach, a największe dopłaty przewidywane są dla dużych mieszkań, wydaje się zasadnym uznanie, iż raczej na spadek cen nieruchomości przynajmniej w tym roku nie mamy co liczyć.
