Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce stale się rozwija. Coraz więcej jest
magazynów, biur i hal, które mogą inwestorom przynieść wyższy zysk niż lokowanie
funduszy w mieszkania na wynajem. Tego rodzaju nieruchomości jeszcze do niedawna
zdawały się być poza strefą zainteresowania zarówno dużych jak i prywatnych inwestorów. Z
uwagi jednak na dość duże tąpniecie na rynku nieruchomości mieszkalnych, coraz więcej
inwestorów zaczęło się nimi interesować. To dobra lokata kapitału, która może w krótkim
czasie przynieść nie tylko zwrot inwestycji, ale i realny zysk.

Czym są nieruchomości komercyjne?

W polskim prawodawstwie trudno jest znaleźć definicję nieruchomości komercyjnej.
Powszechnie przyjmuje się, że są nimi nieruchomości niezamieszkane i nadające się do
prowadzenia działalności gospodarczej lub generowania przychodów z ich wynajmu. Można
podzielić je na lokale użytkowe, biura, magazyny jak i całe budynki. Są nimi także działki
przeznaczone pod zabudowę komercyjną, hotele, pasaże handlowe i biurowce. Ich cechą
charakterystyczną jest to, że nie spełniają wymagań lokali i nieruchomości mieszkalnych.
Nabywanie tego rodzaju nieruchomości pod inwestycje nie wymaga spełnienia szczególnych
warunków. Nie jest także wyłączną domeną firm. Oznacza to, że w nieruchomości
komercyjne mogą lokować fundusze nie tylko komercyjni inwestorzy jak i osoby prywatne.
Każdy więc może zostać właścicielem biura, hali magazynowej czy hotelu. Jedynym
warunkiem jest posiadanie odpowiedniego kapitału na inwestycję. Według najnowszych
danych z rynku w Polsce tego rodzaju inwestycje w nieruchomości cieszą się dużym
powodzeniem, a Polska jest liderem w zakresie inwestycji w powierzchnie komercyjne w
naszej części Europy. Największą popularnością wśród inwestorów cieszą się lokale biurowe,
a na drugim pod względem popularności znajdują się powierzchnie handlowe, czyli stoiska,
butiki czy miejsca w pasażach galerii.

Jak inwestować w nieruchomości komercyjne?

W powierzchnie komercyjne można inwestować na dwa sposoby. Pierwszym jest zakup
gotowego lokalu z najemcą i podpisaną z nim umową, drugą zakup pustego lokalu i
samodzielna komercjalizacja. Pierwsza opcja jest bardzo wygodna i oprócz inwestycji w sam lokal nie wymaga dodatkowego nakładu finansowego. Kupując taką nieruchomość, możemy
już na początku inwestycji ocenić czy funkcjonujący w lokalu biznes przynosi zyski oraz jaka
jest jego rentowność. Jedyne, co trzeba zrobić to renegocjować umowę najmu z najemcą.
Druga możliwość wymaga więcej zaangażowania. Przede wszystkim należy wybrać
powierzchnię komercyjną w dobrej lokalizacji, a po drugie szybko wynająć ją na dobrze
prosperujący biznes. Inwestując w pojedynczy lokal, nie trzeba dużych nakładów
finansowych, jak to jest w przypadku całych budynków. Dlatego to dobra opcja dla
inwestorów dysponujących mniejszym kapitałem. Dla dużych graczy, zainteresowanych
szybkim i konkretnym zyskiem lepszą opcją są nieruchomości budynkowe, takie jak biurowce
czy hale produkcyjne oraz duże kompleksy powierzchni komercyjnych. To inwestycja, która
nie tylko przyniesie realny zysk, ale także daje większe możliwości zarobku.

Opłacalność inwestycji w lokal użytkowy

Według ekspertów inwestycja w nieruchomości komercyjne może przynieść większe korzyści
finansowe niż wynajmowanie mieszkania. Zyski z tego rodzaju inwestycji są stabilniejsze i
bardziej pewne niż w przypadku mieszkań na wynajem. Szacuje się, że stopa zwrotu z takiej
inwestycji wynosi średnio 7-10%, a zainwestowany kapitał zwraca się mniej więcej po 10-15
latach. Realne korzyści z zakupu powierzchni komercyjnej można łatwo obliczyć.
Podstawowa zasada wskazuje, że rentowność inwestycji liczona jest jako roczny dochód z
najmu netto podzielony przez jej wartość razy 100. Dochód liczony jest z kolei jako przychód
minus koszty. W przypadku wynajmowanej nieruchomości komercyjnej przychodem jest
czynsz podstawowy, czyli stała kwota ustalona w umowie powiększona o wskaźnik
waloryzacji (jeśli taki zapis ujęty jest w umowie) oraz zmienny, czyli płatność za media,
czynsz do spółdzielni itd. Kosztami dla właściciela lokalu jest także podatek od nieruchomości czy opłata przekształceniowa.

Zalety inwestowania w nieruchomości komercyjne

Inwestycja w powierzchnie użytkowe może przynieść właścicielowi szybki zwrot i korzyści
finansowe. Wynika to przede wszystkim z przepisów, które obejmują tego rodzaju
nieruchomości, a nie dotyczą mieszkań na wynajem. Chodzi o te zapisy w prawie, które dają
możliwość szybkiego ściągania należności od najemców obiektów komercyjnych. Ma to
ogromne znaczenie praktyczne, gdyż w przypadku nieruchomości mieszalnych prawo stoi po
stronie najemcy. Długie okresy wypowiedzenia umowy, trudność z pozbyciem się lokatorów, którzy nie płaca czynszu czy formalności sądowe, które trzeba wypełnić. To wszystko
sprawia, że wynajem obiektu komercyjnego jest wygodniejszy dla właściciela. Kolejną zaletą
inwestycji w nieruchomości użytkowe są korzystniejsze warunki kredytowania zakupu.
Osoba planująca nabyć tego rodzaju obiekt może liczyć na wygodny kredyt inwestycyjny,
który ma lepsze warunki niż klasyczny kredyt hipoteczny. Dodatkowo, jeśli tego rodzaju
nieruchomość jest dobrze zarządzana, zyski generowane z najmu zapewniają właścicielowi
stały, comiesięczny dochód.

Minusy inwestowania w nieruchomości komercyjne

Oprócz niewątpliwych zalet, tego rodzaju inwestycje wiążą się także z ryzykiem. Stąd
nabywając powierzchnię komercyjną, nie tylko można liczyć na szybki zysk, ale należy liczyć
się z możliwością niepowodzenia. Może się tak zdarzyć, jeśli inwestor nie sprawdzi dokładnie
rynku, nie przeanalizuje potencjalnych zysków i strat związanych z inwestycją. Wystarczy
nabyć nieruchomość komercyjną w złej lokalizacji, która nie przyciągnie najemców. Przez to
może nie zarobić, a stracić na takiej lokacie funduszy. Jeśli bowiem nie będzie miał chętnych
na najem nabytego lokalu, szybko może okazać się, że na jakikolwiek zysk poczeka dłużej,
niż zakładał albo wcale. 
Kolejną rzeczą, która może sprawić, że inwestycja w nieruchomość komercyjną będzie
generowała straty, jest konieczność ewentualnej modernizacji lokalu. Rynek tego rodzaju
nieruchomości wciąż dynamicznie się rozwija. Dlatego w ofertach znajduje się wiele
obiektów nowoczesnych ekologicznych i komfortowych. Inwestor więc powinien mieć na
uwadze, że jeśli nabędzie lokal, który nie spełnia obecnych standardów, może być zmuszony
do jego modernizacji, zanim w ogóle zacznie czerpać z niego zysk. Jeśli nabył lokal o niskim
standardzie, który w chwili nabycia był najmowany, może okazać się, że dotychczasowi
najemcy nie będą zainteresowani przedłużeniem umowy. To sprawi, że właściciel, zamiast
cieszyć się comiesięcznym zyskiem będzie zmuszony do poszukiwania nowych najemców.

Nieruchomości biurowe – rozsądna inwestycja

Zastanawiając się, jak inwestować w nieruchomości komercyjne i zacząć na nich zarabiać,
dobrym przykładem są powierzchnie biurowe. Jeśli inwestor dysponuje konkretnym
kapitałem, rozsądną opcją jest inwestycja w budynki biurowe z opcją wynajmu
poszczególnych lokali. Powierzchnie biurowe można podzielić na mniejsze z przeznaczeniem na małe biura do wynajęcia. Inną możliwością jest przystosowanie obiektu do wynajmu dla
jednej, dużej firmy lub jej oddziału. To bardzo wygodne rozwiązanie, gdyż właściciel
budynku związany jest umową tylko z jednym najemcą. To jednak również nieco ryzykowne
posunięcie, bowiem jeśli dotychczasowy najemca zrezygnuje z najmu, właściciel straci cały
dochód, który generowała nieruchomość. Zawsze jednak może podzielić dotychczasowe
przestrzenie na mniejsze i wynajmować je kilku, a nawet kilkunastu firmom.
Inwestycja w powierzchnie komercyjne to doskonała alternatywa dla rynku nieruchomości
mieszkalnych. Relatywnie szybki i pewny zwrot inwestycji sprawia, że coraz częściej stają się
korzystną lokatą kapitału nie tylko dla dużych, ale i mniejszych inwestorów.