Mieszkania – czekać na spadki cen czy kupować?
- 24 października 2023
Ubiegłoroczny paraliż rynku nieruchomości i zastój transakcji na początku 2023 roku spowodował, że branża zanotowała gwałtowny spadek obrotów. Przyczyn zastoju nie trzeba szukać daleko, gdyż wszyscy analitycy rynku są zgodni. To wynik galopującej inflacji, niepewnej polityki gospodarczej, wojna w Ukrainie oraz znaczący spadek zdolności kredytowej. Po zastoju w I kwartale tego roku rynek nieco ożył po wprowadzeniu Bezpiecznego Kredytu 2 procent oraz zwolnieniu z podatku PCC przy nabyciu pierwszego mieszkania. Czy to jedynie krótkotrwale ożywienie rynku nieruchomości, czy znaczący trend, który w krótkiej perspektywie ożywi sektor nieruchomości na sprzedaż i wynajem?
Ożywienie na rynku nieruchomości
Bez wątpienia wprowadzenie dwóch istotnych zmian w sektorze nieruchomości ma duży wpływ na zmianę optyki potencjalnych nabywców jak i sprzedających. Od lipca 2023 r. w ramach rządowego programu kupujący mogą korzystać z atrakcyjnej formy finansowania nabycia, którą jest Bezpieczny Kredyty 2 procent. To produkt bankowy, który dzięki dofinansowaniu ze strony państwa stał się obecnie najlepszą formą kredytowania nabycia mieszkania, pod warunkiem spełnienia określonych wymagań. Jedną z nich jest wiek kredytobiorcy oraz fakt, że nabywany lokal jest pierwszy mieszkaniem w życiu kredytobiorcy. Drugim istotny impulsem ożywienia rynku jest wprowadzenie od 31 sierpnia2023 r. zwolnienia określonej grupy osób z obowiązku uiszczenia podatku od sprzedaży w wysokości 2% od wartość nabywanego mieszkania czy domu. Dodatkowym impulsem dla kupujących okazały się także wrześniowe obniżki stóp procentowych i malejąca inflacja. Połączenie tych czynników wywołało znaczące ożywienie na rynku nieruchomości. Zainteresowanych nabyciem mieszkania jest obecnie w porównaniu do roku ubiegłego znacznie więcej, co jeszcze nie oznacza finalizacji transakcji. Klienci szukają mieszkań o konkretnych parametrach, lokalizacji oraz cenie, które pozwoli im jak najmniejszym kosztem własnym nabyć nieruchomość.
Odczuwalny popyt na mieszkania a ceny
Analizując rynek nieruchomości, uwagę zwraca zauważalne ożywienie w tym sektorze. Jednak zdaniem ekspertów nie pozwoli to przerwać zapoczątkowanego od II kwartału 2023 roku wzrostu cen mieszkań. Według przygotowanego w sierpniu 2023 roku odczytu indeksu urban.one, przygotowanego dla całej Polski, wskaźnik wyniósł 108,54 pkt i był o 0,50 pkt wyższy niż w lipcu tego roku. To także czwarty z rzędu miesiąc, gdy ten odczyt wzrósł i według odczytu to najmocniejszy miesięczny wzrost począwszy od początku 2022 roku. Wskazany wyżej odczyt to wynik indeksu cen mieszkań, który jest najważniejszym wskaźnikiem służącym do śledzenia dynamiki zmian cen nieruchomości dla danego okresu w relacji do okresu bazowego. Obecna analiza daje podstawy do wskazania, że ceny mieszkań wciąż będą rosnąć. Według analizy rośnie także odczyt indeksu dla dużych miast takich jak Kraków, Poznań, Gdańsk czy Gdynia, gdzie w sierpniu zanotowano 122,81 pkt, co oznacza wzrost o 0,35 pkt w odniesieniu do lipca oraz aż o 3,55 pkt w relacji do sierpnia ubiegłego roku. Według analityków rynku obserwowane i prognozowane wzrosty cen mieszkań wynikają w głównej mierze z niskiej podaży mieszkań na rynku deweloperskim i stale pogłębiającej się różnicy pomiędzy podażą a popytem w obliczu wprowadzonego Bezpiecznego Kredytu 2 procent. W ostatnich 14 miesiącach sprzedaż nowych mieszkań była wyższa niż liczba nowych mieszkań wprowadzonych do oferty sprzedaży. Szczególnie niepokojąca sytuacja ma miejsce w Krakowie i Warszawie, gdzie w ostatnich trzech miesiącach tempo sprzedaży nowych mieszkań osiągnęło wynik dla 4-5 miesięcy. Oznacza to, że jeśli w tak szybkim tempie sprzedawane będą nowe lokale, w ciągu pół roku może zabraknąć ich na rynku. Sytuacja ta ma także wpływ na ceny lokali, które w ostatnim czasie podrożały, szacunkowo rok do roku o 5-10%.
Dalszy wzrost cen mieszkań nieunikniony
Wydaje się, że spadek inflacji i obniżenie stóp procentowych powinny wpłynąć na ogólną sytuację na rynku nieruchomości. Znaczące ożywienie w III kwartale tego roku spowodowane nowym produktem kredytowym oraz zwolnieniem z pcc niestety nie wpłynęło na ceny lokali, a wręcz przeciwnie, ich ceny nadal idą w górę. Obecnie biorąc pod uwagę Częstochowę szacowana cena za 1m2 dla tego miasta wzrosła od początku roku o 5,82%, przy spadku dostępnych ofert o 2,2% w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Jest jednak dobra wiadomość dla planujących zakup mieszkania. Porównując ceny mieszkań w Częstochowie w październiku i wrześniu, można zauważyć spadek o 0,09%. Obecnie cena za 1m2 kształtuje się na poziomie 5579 zł/m2 gdzie jeszcze miesiąc temu była to kwota 5584 zł/m2. Kosmetyczna korekta w dół cen mieszkań niestety nie przełożyła się na liczbę dostępnych ofert, których w październiku na terenie Częstochowy było 1109, co daje wynik o 26 ofert niższy niż we wrześniu. Dla potencjalnych nabywców oznacza to, że sytuacja może nie poprawić się w najbliższych miesiącach. Spadek cen mieszkań powinien zatem w obliczu malejącego pakietu ofert sprzedażowych skłonić do podjęcia decyzji o nabyciu mieszkania już teraz. Deficyt mieszkań na rynku pierwotnym daje jasny sygnał, że w bliskiej przyszłości niewiele się zmieni. Rozpoczęte inwestycje deweloperskie nadal są w fazie projektowania lub rozpoczęcia budowy, co może znacznie wydłużyć czas oczekiwania na własne lokum. Eksperci rynku szacują, że wobec ogromnego popytu, za którym nie nadąża podaż, ceny mieszkań nadal będą rosnąć. Według szacunków, w przyszłym roku o 5,8%, a w 2025 roku aż o 7,3%.
Ceny mieszkań w Polsce
Rynek nieruchomości na ten moment rozgrzany jest do czerwoności. Rosnące zainteresowanie potencjalnych nabywców oraz malejąca oferta mieszkań na rynku wtórnym jak i pierwotnym sprawiła, że ceny poszybowały w górę. Porównując Częstochowę z podobnymi pod względem ludności i potencjału rozwojowego miastami, Częstochowa wydaje się być dość atrakcyjną i tanią lokalizacją. Wśród czołówki miast z najwyższa ofertą Warszawa nie jest żadnym zaskoczeniem. Tu obecnie cena za 1 m 2 to nawet 13223 zł, a zaraz za nią są takie miasta jak Gdańsk, Kraków czy Wrocław. W Poznaniu cena metra to już niemal 10000 zł, a blisko 9000 zł są Rzeszów, Lublin i Szczecin. Nawet miasta porównywalne z Częstochową jak m.in. Gorzów mają obecnie ceny wyższe, bo sięgające nawet 7000 zł/m2 , co sprawia, że nasze miasto staje się miłą odmianą. Eksperci zwracają uwagę jednak na brak stabilizacji cen mieszkań, których wzrostu daje się zauważyć z miesiąca na miesiąc. Zdaniem analityków rynku nieruchomości jeśli inwestować w mieszkania, to teraz jest najlepszy okres. Ofert w Częstochowie, pomimo spadku miesiąc do miesiąca wciąż jest dużo i w porównaniu z innymi miastami Polski wciąż można tu kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, stanie technicznym i atrakcyjnej cenie. Warto się jednak pospieszyć, gdyż z miesiąca na miesiąc ofert ubywa, co może sprawić, iż pod koniec roku nie będzie w czym wybierać.
Ceny mieszkań w Unii Europejskiej c/a Polska
Analizując obecny rynek mieszkań w państwach Unii Europejskiej, można zaobserwować zupełnie inny trend niż na rynku polskim. Według przygotowanego przez Eurostat raportu w II kwartale 2023 roku ceny mieszkań w Unii Europejskiej spadły i jest to pierwsza taka sytuacja od ponad 10 lat. Najmocniej potaniały mieszkania w Niemczech, a podrożały w Polsce, która jest na tym tle niechlubnym liderem. Średnia cena 1 m 2 w krajach członkowskich spadła o ok. 1,1 % względem II kwartału 2022 roku, co jest ewenementem, gdyż ostatni taki spadek rynek unijny zanotował w IV kwartale 2013 roku. Unijną obniżkę napędzały Niemcy, gdzie w II kwartale 2023 roku ceny mieszkań średnio spadły w ujęciu kwartalnym o 1,5%, a w ujęciu rocznym o 9,9%. Jednak Niemcy nie są jedynym państwem, gdzie w tym okresie odnotowano spadki cen. Podobna, choć nie tak znacząca obniżka miała miejsce także w Danii – 7,6% rok do roku, Szwecji – 6,8 % r.d r., jak również w Czechach – 2,9 % r.d r., Słowacji, gdzie zanotowano -1,9 % r. d r. oraz Austrii ze spadkiem na poziomie – 0,3 % rok do roku. Dla porównania Polska odnotowała w analizowanym okresie wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym o +10,4%, a wtórnym +4,1%. Wyniki te nie pozostawiają wątpliwości, że wciąż mieszkania w Polsce są drogie, a według prognoz na przyszły i kolejny rok, będą jeszcze droższe. Dlatego szukając okazji inwestycyjnych lub własnego lokum lepiej nie zastanawiać się, czy warto poczekać, bo tanie mieszkania już były. Teraz nastąpi znaczący wzrost cen, co może utrudnić nabycie własnego mieszkania.
