Prognozy rynku nieruchomości na 2022 rok
- 30 grudnia 2021
Wielu z nas zadaje sobie pytanie o ceny mieszkań w 2022 roku. Czy wciąż ich ceny będą rosnąc, czy może nareszcie rynek się ustabilizuje, a może spodziewamy się spadku cen? A jeśli tak, kiedy to nastąpi? Prognozy analityków są jednak mało optymistyczne. Okazuje się, że według ekspertów mieszkania nadal będą drożeć i to szybciej niż inflacja. Jak długo to jeszcze potrwa? Niektórzy szacują, że ceny nieruchomości w najbliższym roku wzrosną nawet o 10%. Czy jest szansa, aby zapowiedzi kolejnych podwyżek, tym razem na rynku nieruchomości nadążyły za wynagrodzeniami i zdolnością kredytową? Taka sytuacja sprawia, że przeciętny Kowalski nie wie, po prostu stać go będzie na własne M. Sprawę dodatkowo podkręca jeszcze ryzyko spekulacji, które nie poprawia nastrojów wśród konsumentów i inwestorów.
Prognozy 2022 r – o bańce cenowej ani słowa
Jeszcze niedawno analitycy jednego z największych banków oceniali, że czeka nas wyhamowanie cen nieruchomości. Według nich już w II kwartale 2022 roku ceny te miały spowolnić. Przede wszystkim z powodu wzrostu stóp procentowych, które miałyby skutecznie wypchnąć inwestorów z rynku kredytów mieszkaniowych, przynajmniej na jakiś czas. Okazuje się jednak, że prognozy te raczej się nie sprawdzą. Analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego są jednak innego zdania. Według ich opinii ceny mieszkań w 2022 roku wzrosną o około 10%. Według prognoz ekspertów PIE tendencja wzrostowa już jest widoczna w dużych miastach. Poza tym na dalszy wzrost cen mieszkań z pewnością będą miały skokowe podwyżki cen materiałów budowlanych i wysokiej dynamiki wynagrodzeń w budownictwie. Zgodnie z analizą, że ceny mieszkań powinny być ograniczone liczbą nowych mieszkań oddanych do użytku. Tymczasem w tym roku, w okresie styczeń – październik ilość ta w porównaniu do 2020 roku była o 4,1 % większa. To również miało wpływ na ich ceny. Poza tym nie zapominajmy, że pandemia koronawirusa także nakręciła rynek nieruchomości. Popyt na mieszkania zdecydowanie wzrósł. Inwestorzy i klienci prywatni przez cały 2021 rok intensywnie inwestowali w nieruchomości. Skąd ta nagła zmiana oceny sytuacji?
Otóż, pojawiła się nowa dawka informacji na temat sytuacji na rynku mieszkaniowym za III kwartał 2021 roku. Dzięki temu znamy już ceny nieruchomości za 2021 rok według NBP oraz raporty ekspertów m.in. PKO BP czy PIE, które dają nam obecnie szerszy pogląd na sytuację. Co nam to daje? Przede wszystkim możemy zaobserwować, że ścieżka na rynku mieszkań staje się w naszym kraju coraz węższa. Z jednej strony maleje ryzyko kryzysu, z drugiej zaś także i nieograniczonego boomu. Co to oznacza dla przeciętnego Kowalskiego? Zdecydowanie na spadek cen nie mam on co liczyć. Stopuje go bowiem deficyt mieszkań na rynku. Z drugiej zaś wyższe ceny ogranicza drożyzna, zdolność kredytowa oraz spadek popytu. Wygląda na to, że ceny mieszkań z Polsce będą rosnąć także w najbliższych latach, jednak już nie tak drastycznie. Okazuje się, że także prognozy na 2023 rok zakładają dalszy ich wzrost.
Aktualne ceny mieszkań 2021 rok
Oczywiście wzrost cen mieszkań nie jest niczym zaskakującym czy nowym. Już rok 2021 pokazał, że nie tylko wzrost cen jest możliwy. Połączenie takich współczynników jak podwyżka stóp procentowych i galopująca inflacja kolejny raz potwierdziła, że rynek nieruchomości to system naczyń połączonych. Okazuje się, że tylko w tym roku w okresie od stycznia do listopada znacząco wzrosty ceny mieszkań na rynku pierwotnym. Oferty deweloperów dosłownie z miesiąca na miesiąc były droższe. Najwyższe zaś skoki cen można było zauważyć w Gdańsku, Łodzi i Wrocławiu. Czy były miasta, gdzie ceny mieszkań spadły? Tylko Opole zanotowało w tym okresie znaczący spadek cen w porównaniu do analogicznego okresu w 2020 roku, bo aż -5,74%. Biorąc pod uwagę jednak pozostałe miejscowości, spadek cen mieszkań nie był już tak odczuwalny.
To chociażby Olsztyn i Gdańsk, gdzie spadek cen mieszkań został odnotowany odpowiednio na poziomie -0,6% i -2,08%. Inwestycyjny rynek pierwotny nie jest jednak wyjątkiem. Rosną także ceny mieszkań na rynku wtórnym. Jedynie w Poznaniu dynamika ta była ujemna (-0,03% rok do roku). W pozostałych 7 miastach średnie ceny mieszkań używanych wzrosły o +7,32%, a dla 10 miast wzrost był na poziomie +10,34% rok do roku. Zatem dalszy wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych w 2022 roku wydaje się nieunikniony. I tak faktycznie ma być zdaniem analityków rynków. Tyle tylko, że ta dynamika wzrostu wydaje się opanowana. Raczej nie powinniśmy spodziewać się skokowych podwyżek. Ta dynamika wzrostu według założeń ma być nieco spokojniejsza niż w 2021.
Jakie będą ceny mieszkań w 2022 roku – bańka cenowa rośnie?
Nie ulega wątpliwości, że ceny nieruchomości rosną i nadal będą rosnąć. W związku z tym rośnie liczba zakupów spekulacyjnych. To oznacza, że podaż stara się nadążyć za popytem na nie. Co to oznacza w praktyce? Nie jest tajemnicą, że mieszkań na polskim rynku jest mało. I nawet deweloperzy nie są w stanie przez najbliższy czas tego deficytu wypełnić. Czy to oznacza, że rośnie ryzyko bańki cenowej? Jak na razie trudno jest oceniać na wyrost tę sytuację. Pandemia nieco schłodziła i nieco wyciszyła rynek nieruchomości. Oprócz tego ugruntowała także przekonanie, że ceny mieszkań nie spadną. W końcu nawet podczas pandemii nie stały się one tańsze. A jak będzie faktycznie? Tu warto spojrzeć na problem szerzej.
Z jednej strony ostatnie wzrosty podyktowane były czynnikami podstawowymi. Dziś sytuacja nieco się zmieniła. Obecnie obserwujemy wzrost cen materiałów i wysokie ceny robocizny. To obecnie najważniejsze czynniki powodujące, że wzrosły ceny i nadal będą rosnąć. Dlatego jeśli planujemy zakup mieszkania, warto kilka zmiennych wziąć pod uwagę. To czynniki niezależne od nas, jednak wciąż mające ogromny wpływ na decyzję o zakupie mieszkania w Polsce. I jeszcze jedna ważna sprawa. Warto wiedzieć, że to, co dziś obserwujemy na rodzimym rynku nieruchomości to naturalny mechanizm ekonomiczny. Wysoki popyt na nieruchomości i niska podaż w oczywisty sposób sprawiają, że nieruchomości drożeją. Wiele osób przeglądając oferty cenowe mieszkań z pewnością ma wrażenie, że są one przeszacowane. Czy jest normalną sprawą, że cena z metr kwadratowy w średnim polskim mieście sięga 7 i więcej tysięcy złotych? Okazuje się, że takie są realia. Czy ceny mieszkań i domów w przyszłym roku nadal będą rosnąć i kolejna grupa osób zostanie wykluczona z możliwości kupienia nieruchomości na własność?
Rynek mieszkaniowy w Polsce 2022 – prognozy
Okazuje się, że rok 2022 nie będzie zaskakiwał. Według opinii ekspertów ceny wciąż będą rosnąć. Czy może doprowadzić to powstania bańki na polskim rynku nieruchomości? Z danych PIE wynika, że na szczęście nie. Przeprowadzone analizy i badania wskazują, że polski rynek nieruchomości wydaje się odporny na spekulacje cenowe. To oznacza, że ryzyko bańki na naszym rynku oceniane jest jako jedno z najniższych w Unii Europejskiej. Znacznie wyższe ryzyko wykazuje niemiecki rynek nieruchomości. Tam ceny mieszkań rosną zdecydowanie szybciej niż wynagrodzenia. U nas wciąż jeszcze racjonalnie niskie mamy stopy procentowe, a nasze pensje starają się nadążyć za inflacją i rynkiem. Poza tym wydaje się, że wreszcie rynek nieruchomości w naszym kraju osiągnął względną stabilizację. To jednak nie oznacza, że ceny mieszkań spadną. Raczej utrzymają się na podobnym poziomie i będą rosnąć systematycznie, a nie skokowo. Dzięki temu według prognoz raczej nie grozi nam załamanie rynku nieruchomości. Co prawda to wyłącznie prognozy i warto oceniać je z lekką rezerwą. Nauczeni doświadczeniem inwestorzy doskonale zdają sobie sprawę, że to, jak faktycznie będzie z cenami mieszkań pokaże sam rok 2022. Na nie bowiem ma wpływ wiele zmiennych. To nie tylko inflacja, ale także podwyżki stóp procentowych, które relatywnie wpłyną na wartość kredytu i rat do spłacenia. A dla wielu gospodarstw domowych nagły wzrost miesięcznego obciążenia może być nie do przełknięcia. Jedno jest pewne. To, że ceny nieruchomości mieszkaniowych wzrosną w 2022 roku. O ile tak naprawdę, czas pokaże.
